La legislación se debate entre proteger al inquilino o favorecer el acceso en condiciones de mercado.
El bloque ibarrista prepara una nueva versión de proyectos regulatorios de la relación propietario inquilino que desde 2008 no han tenido consenso en la Legislatura porteña. El PRO gestiona un programa de asistencia crediticia y garantía estatal para inquilinos, similar al del Banco Provincia. Inmobiliarias y propietarios también rechazan las medidas “intervencionistas”.
El tradicional estereotipo socio– económico tipificaba el alquiler de una vivienda urbana como una transitoria necesidad de la clase media, en camino hacia la compra de su propia casa o departamento. Pero la realidad habitacional de la Ciudad de Buenos Aires en la actualidad es muy distintya. La mayoría de quienes recurren al alquiler son asalariados para quienes el precio de un alquiler representa más de un tercio de su ingreso; no tienen capacidad de ahorro y el valor de las propiedades quedó descalzado con los salarios y las pocas líneas hipotecarias no logran acortar esa distancia. Y si el empleo es informal, todo se complica más. El plan Pro.Cre.Ar lleva recién un par de año, insuficientes para mover el amperímetro.
Según cifras de la Dirección Nacional de Políticas Habitacionales de la Subsecretaría de Vivienda y Desarrollo Urbano, de 2001 a 2010 esa carencia en la Ciudad se incrementó un 70%. Una encuesta reciente del legislador porteño Fernando Muñoz (Frente Popular y Progresista), registra que casi la mitad de los inquilinos tienen entre 26 y 35 años, y que para el 60%, el precio del alquiler representa entre 30% y 40% de su ingreso. El 70% considera que no puede comprar una vivienda.
Desde la política, el abordaje del problema ha tenido históricamente dos enfoques: el liberal, postulando la autorregulación del mercado; y el intervencionista, que aconseja controles y medidas punitivas. La administración de Mauricio Macri heredó un lastre estructural que no acaba de remover, dejando descubierto el flanco que la oposición necesita para insistir con las tradicionales recetas estatistas.
Macri parecer haber hallado un camino alternativo en coincidencia con políticas nacionales de protección y promoción de los consumidores: en lugar de intervenir en el mercado, intenta ayudar al inquilino a satisfacer las exigencias de locadores e inmobiliarias. No controlar el mercado sino ayudar a que la gente ingrese a él, sería la consigna.
“Alquilar se puede” es el nombre que el gobierno porteño le dio a su programa, enfocado en las necesidades de las familias jóvenes, los estudiantes universitarios y los empleados del sector informal. Este programa comprende a familias de hasta 35 años con ingresos de entre 1 y 2 salarios mínimos ($4.700 a $9.400) y de entre 2 y 5 salarios mínimos ($9.400 a $23.500). A los empleados informales se les ofrece un plan de ahorro previo de 4 meses y un préstamo a tasa subsudiada para acceder a la vivienda.
A los beneficiarios también se les provee la garantía del Banco de la Ciudad. En la misma tendencia, el Banco Provincia de Buenos Aires ofrece su seguro de caución para inquilinos de hasta 30 años de edad, en 24 cuotas fijas. Dos de cada tres propietarios, sin embargo, por desconocimiento o desconfianza, suelen preferir propiedades inmuebles o automotores.
El oficialismo local, según explicó a BAE Negocios Guillermo Vattuone, asesor de la legisladora Cecilia de la Torre (PRO), “entiende que el problema debe encararse desde el Ejecutivo, por eso nuestro bloque no apoya ningún proyecto de ley que imponga la regulación del mercado inmobiliario”. El asesor de De la Torre, que es vicepresidenta de la Comisión de Vivienda de la Legislatura, sostuvo que “en los últimos años se han presentado varios proyectos de tipo regulatorio que no han avanzado, como congelar precios y suspender juicios por desalojo, porque el resultado de esas medidas termina perjudicando al inquilino”.
En 2008, el legislador Juan Cabandié (Frente para la Victoria) presentó un proyecto reduciendo la comisión de las inmobiliarias de 4,15% a 3% y gravando las propiedades ociosas. La iniciativa no prosperó, y dos años después volvió a fracasar por falta de consenso. En 2010, los legisladores Aníbal Ibarra y Susana Rinaldi (Frente Popular y Progresista) presentaron un proyecto para que la comisión de las inmobiliarias equivalga a un solo mes de alquiler, y que el pago de la misma sea compartido entre inquilino y propietario; planteaba asimismo que los contratos sean de 3 años y no de 2, y que el Estado se haga cargo de proveer la garantía exigida al locatario.
Ése fue otro de los proyectos de la oposición que naufragó en la Comisión respectiva. Pero ahora lo ha rescatado Fernando Muñoz, que asumió en lugar de Rinaldi cuando fue designada agregada cultural de la Embajada argentina en Francia. Muñoz acaba de enviar a la Legislatura un proyecto para crear una Oficina de Atención a Inquilinos en la Defensoría del Pueblo, que era uno de los artículos del proyecto de Ibarra. Pero tiene en preparación otro, con medidas regulatorias similares. Mientras, Muñoz lleva adelante una encuesta de inquilinos para poner a punto su propia iniciativa. De la encuesta se desprende que el 60% de los inquilinos alquila mediante inmobiliaria y que los principales escollos serían, además del precio del alquiler, la comisión de la inmobiliaria y la garantía propietaria.
El empleo informal, el primer escollo
El principal escollo que hay en la Ciudad para alquilar una vivienda es el recibo de sueldo. Según el informe preliminar de enero pasado de la I Encuesta de Inquilinos, realizada a instancias del legislador Fernando Muñoz, los otros problemas serían reparaciones, renovación del contrato, expensas, impuestos y comisiones. El sondeo, comenzado en noviembre de 2014, hasta el presente comprende unos 600 casos. Como datos estructurales, destaca que el 53% de los inquilinos tiene de 18 a 35 años, y que el 61% se concentra en Caballito (37%), Almagro (9,7%), Palermo (7,9%) y Balvanera (6,5%). Los principales responsables de la situación según la percepción de los relevados, serían el Estado, las inmobiliarias y los propietarios. El 56% de los inquilinos asigna al pago del alquiler y demás gastos de locación entre 30% y 40% de su salario. Si bien el 68% de quienes alquilan desconocen la ley nacional de locaciones urbanas, el 82,9% de ellos piensan que el principal responsable de las dificultades que arrastran es el gobierno porteño. No mucho mejor sería la imagen del gobierno nacional respecto de este problema, según los encuestados por el equipo del diputado Muñoz: el 80,4% respondió afirmativamente a la pregunta de si la Nación también tenía responsabilidad sobre la vulneración de un derecho humano básico como el de la vivienda
Las voces del mercado
El presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Roberto Arévalo, manifestó a BAE Negocios que “desde 2009, de todos los proyectos intervencionistas que se han presentado, ninguno prosperó. Las políticas que interfieren en el mercado no benefician a los inquilinos. La consecuencia es restricción de la oferta, que también perjudica a los propietarios que se ven obligados a mantener ociosas sus propiedades”.
Arévalo señaló que “el propietario no es una corporación, es de clase media, que invirtió su ahorro en un inmueble como reaseguro. Si bien la situación del mercado no da una renta excelente, hoy el alquiler rinde una renta bruta anual de 4 por ciento, y neta de un 2,4. Siempre va a ser mejor que tener el inmueble vacío”.
Un informe de la Cámara la Cámara Inmobiliaria señaló que la retracción del mercado de locaciones en la primera mitad de ese año, centrada en viviendas de 3 y 4 ambientes, desinfló la expectativa inflacionaria.
Además, estimpo que los ajustes de los alquileres fueron de 29%, “diez puntos debajo de las estimaciones de inflación divulgadas por el Congreso (38,53%).
Arévalo considera que regular la actividad de las inmobiliarias va en igual dirección que las otras medidas “intervencionistas”. La comisión que cobra la inmobiliaria “es un honorario establecido obligatoriamente por el colegio profesional respectivo, que representa el 4,15 por ciento del valor del contrato, lo que equivale a un mes y algo más de alquiler. Siempre recomendamos a los propietarios que respeten la modalidad, pero en caso de un exceso corresponde corregirlo, constatar que sea un agente inmobiliario matriculado, pero no recurrir a ninguna norma intervencionista”.
Según el presidente de la cámara, “este año el mercado se va a mantener activo, y los contratos que se renueven tendrán ajustes de precios en torno al 30 por ciento para 2016”.
Armando Caputo, vicepresidente de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal, evaluó “que las inmobiliarias que cobran más de un mes de comisión no representan la realidad del mercado, que necesita seguridad jurídica y equilibrio de intereses en juego. Si una de las partes es desfavorecida, la otra también lo será a corto o mediano plazo. Los decretos y las leyes no siempre resuelven los problemas reales”. Según Caputo, que el contrato sea de 3 y no de 2 años, “no tiene mayor importancia, porque el requisito es la seguridad del propietario”. Pero la inflación, remarca, “hoy complica un contrato a dos años, por eso pensar en tres años no es conveniente para el locador. Si se dieran las condiciones, la duración del contrato perdería relevancia, porque cuando hay confianza mutua, varias generaciones de una familia pueden vivir en la misma vivienda alquilada, como pasa con las renovaciones cada dos años cuando la relación entre las partes es buena. En cuanto a la garantía estatal -concluyó-, sería una medida positiva en tanto que el Estado brinde seguridad jurídica, que es la cuestión de fondo”.
Este artículo fue publicado en Diario BAE el 16/02/2015
