Uno de cada tres porteños alquila. Gasta en ello entre el 30 y el 40% de sus ingresos. Se le exigen condiciones leoninas y no existe ley local que lo proteja.
Alquilar una vivienda puede resultar una verdadera odisea. Requisitos abusivos, garantías imposibles, precios exorbitantes y cartelización del mercado inmobiliario son algunos de los escollos que los porteños padecen a la hora de alquilar un techo donde vivir. La ausencia de una ley que regule el mercado de alquileres deja a los inquilinos librados a su suerte.
Hasta no hace muchos años, para la clase media alquilar departamento en la Ciudad era un paso previo, casi obligado, en el camino a la compra de la vivienda propia. Pero esos tiempos quedaron atrás. Si hay una tendencia que -efectivamente- no pareciera tener techo, es la inquilinización de la Ciudad: hay cada vez más inquilinos y menos propietarios.
El porcentaje no para de crecer desde 2001: uno de cada tres porteños alquila. Según estadísticas oficiales, a pesar de haber atravesado un boom de la construcción (se sumaron más de 150 mil viviendas nuevas), la cantidad de inquilinos en la Ciudad pasó del 22,1% en 2001 a más del 33% en la actualidad.
Pasado en limpio, significa que un millón de personas alquilan unas 370 mil viviendas.
¿Quiénes son, dónde y cómo viven? La Ciudad no lo sabe. La Dirección General de Estadística y Censos prepara para presentar en mayo un índice que incluirá el perfil de los inquilinos, según adelantaron a Diario 2 fuentes de ese organismo. El legislador del Frente Popular y Progresista, Fernando Muñoz, detectó esta necesidad y lanzó una encuesta online que ' .permite una aproximación a este universo. De la muestra de más de 600 casos se extrae que casi la mitad de los inquilinos tiene entre ¿6 y 35 años, y viven repartidos entre Caballito, Almagro, Balvanera y Palermo; para la mayoría el alquiler representa entre el 30 y el 40% de sus ingresos. Y el dato más alarmante: el 70% considera que no puede comprar una vivienda.
El gobierno reconoce que los porteños se alejan cada vez más de la posibilidad de ser propietarios.
Según el índice elaborado por Estadísticas de la Ciudad presentado a principios de febrero, que mide el salario en relación con el valor nominal de un departamento de 70 m?, la brecha se amplió en 50 puntos porcentuales debido a la suba de los precios inmobiliarios y la ausencia de créditos hipotecarios.
El crecimiento de la masa de inquilinos y la imposibilidad, cada vez más profunda, de acceder a la vivienda propia son indicadores que están estrechamente conectados por la lógica. El que no puede comprar alquila. Y si comprar se hace cada vez más difícil, ¿qué pasa con los alquileres? Suben el precio y amplían requisitos.
La regulación del mercado de alquileres está sujeta a la ley nacional de locaciones, que fija cuatro cuestiones medulares: la duración del contrato (mínimo tres años), la obligación de un mes de depósito de garantía en favor del propietario, la presentación de una garantía y la imposibilidad de indexar (aumentar) los precios. Además, en la Ciudad rige la ley 2340, que creó el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios y que estipula un tope de comisión del 4,15%.
Más allá de la colegiatura inmobiliaria, en la Ciudad lo que impera es la ley de mercado, que deja a los inquilinos a merced de requisitos cada vez más abusivos.
La realidad indica que la duración promedio de los con tratos es de dos años, a pesar de que la ley establece un mínimo de tres.
En vez de un mes de depósito en caución como garantía por año de alquiler, se piden hasta tres y, en algunos casos, cuatro. Se pactan aumentos mestrales, sujetos a ren nes. Las inmobiliarias, en ta brepasan con creces el porcent de comisión. Y las garantías se restringen a propiedades radicadas en la Ciudad. "Las inmobiliarias eluden el cumplimiento de la ley, no dan recibos y armaron un gran mercado negro paralelo", indica a Diario Z ^ ^ el legislador Fernán- ¿fifrt do Muñoz, quien presentó diversas iniciativas para proteger al inquilino.
"No hay control, no hay un espacio de negociación; el gobierno está ausente.
Está la familia que busca un departamento de un lado y la corporación inmobiliaria del otro, que fija las condiciones", agrega.
El círculo de desprotección se cierra con una paradoja: según la ley, quienes deben controlar a las inmobiliarias son... las mismas inmobiliarias. Y es más: si uno quisiera denunciar este tipo de abusos en el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios, debe pagar una tasa de 360 pesos. Como leyó: hay que pagar para denunciar.
Desde Defensa al Consumidor de la Ciudad aclararon que si bien inmobiliarias pueden plantear su incompetencia, este organismo puede "tomar parte" en los conflictos con los inquilinos. "Siempre y cuando intervenga una inmobiliaria como proveedor, Defensa al Consumidor puede intervenir", aseguran.
LA LEY AUSENTE Como dijimos, en la Ciudad rige la ley de mercado, que surfea sobre las expectativas económicas.
En la Legislatura porteña se han presentado, desde 2008, numerosas iniciativas para intentar regular los alquileres. Todas chocaron con la postura del PRO, partidario de no intervenir. De ese modo, quedaron en el camino proyectos del Frente para la Victoria, de la Coalición Cívica, del ibarrismo y de Bien Público. La idea que sobrevuela es la necesidad de poner un coto a la especulación, identificar y gravar con impuestos a las viviendas ociosas (se calcula, informalmente, que son unas 120 mil), y crear un ámbito de regulación y solución entre inmobiliarias e inquilinos.
El último proyecto en danza fue presentado por Muñoz. Apunta a crear una Oficina de Atención a Inquilinos en el ámbito de la Defensoría del Pueblo. "Hoy el porteño no tiene adónde recurrir en caso de abusos", asegura el legislador.
La iniciativa está a tono con otras similares que se llevaron a cabo en La Plata y en Santa Fe, donde existe un ámbito de mediación.
Desde la Defensoría ven con buenos ojos el proyecto y aseguran que ya están trabajando sobre el tema. Al respecto, Nora Cataño, directora del Consejo de Mediación, Conciliación y Arbitraje, asegura que aún no está individualizada la temática de los inquilinos, pero que sería importante "investigar y sistematizar toda la información" para elaborar soluciones. "Es un tema complejo, donde entran en colisión el derecho a la vivienda, a la propiedad y las leyes regulatorias", dice Cataño.
Según la encuesta del legislador, el 60% de los inquilinos alquila mediante inmobiliaria e identifica como principales escollos, además del precio, la comisión y la garantía. "La idea es que la comisión sea compartida entre inquilino y propietario, que los contratos sean de tres en vez de dos años y que el Estado sea el proveedor de la garantía", explica Muñoz.
En Uruguay, por ejemplo, el Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente cuenta con un Fondo de Garantía de Alquiler a través del cual, cumpliendo ciertos requisitos de ingresos máximos, se otorgan garantías con respaldo del Estado. Asimismo, cuenta una línea de otorgamiento de garantías especiales para jóvenes, que incluye la posibilidad de alquileres colectivos.
En el macrismo, sin embargo, no creen que la regulación del mercado sea la solución a los males del inquilinato. "Estos proyectos lo único que van a provocar es una retracción de la oferta", indicó a Diario I un asesor de vivienda del PRO. Es más, en el oficialismo creen que la Legislatura "no tiene potestad" para legislar en la materia: "La ley de locaciones es de fondo y es competencia del Congreso Nacional. Si hay algún problema, es un contrato entre privados y pueden hacer una demanda o una denuncia en Defensa al Consumidor", explican.
En efecto, existe un debate latente sobre si la Ciudad puede o no legislar al respecto. El abogado y presidente de la Unión Argentina de Inquilinos, Ricardo Botana, asegura que más allá de esa discusión, la Legislatura puede crear herramientas para proteger a los inquilinos.
"Es necesario avanzar en la modificación de la ley nacional y, al mismo tiempo, en una regulación local para frenar los abusos permanentes", explica a Diario Z.
¿Por ejemplo? "Gravar los inmuebles ociosos para aumentar la oferta y regular la actividad inmobiliaria, como para empezar", dice Botana.
"Es evidente que el gobierno no ha logrado plasmar un programa para paliar la crisis habitacional. Para eso se necesitan normas y la injerencia del Estado en favor del más débil, es decir, el inquilino", agrega.
A fines de 2014, el gobierno porteño lanzó el programa "Alquilar se puede". Se trata de un crédito otorgado por el Banco Ciudad para afrontar los altos costos que supone entrar en un alquiler.
El préstamo debe devolverse durante los 24 meses del contrato.
Si no se paga durante dos meses, se intima al desalojo. También se ofrece una garantía en forma de deuda a una tasa del 19,5%. El programa está apuntado a familias jóvenes, de hasta 35 años, con ingresos de entre uno y dos salarios mínimos ($4700 a $9400), y de entre dos y cinco salarios mínimos ($9400 a $23.500). Además, incluye para empleados informales, un plan de ahorro previo de cuatro meses y un préstamo a tasa subsidiada. Asimismo, bancos privados ofrecen garantías a los propietarios a cambio de una comisión de los inquilinos.
¿REGULAR? NO, GRACIAS El mercado también recha rechaza cualquier tipo de regulación.
Roberto Arévalo, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), coincide con el PRO en cuanto a que regular los alquileres producirá una "retracción en la oferta, que hoy es muy amplia".
En concreto, las condiciones del mercado se fueron adaptando a la coyuntura económica. A partir de 2011, la compraventa de inmuebles cayó a sus mínimos históricos.
La situación se vio agravada por la ausencia de créditos hipotecarios.
Los departamentos construidos para la venta o como reservas de valor se pusieron en alquiler y, ergo, la oferta se amplió. Esto le puso un techo a los aumentos de los alquileres, que según la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) corren detrás de la inflación medida por las consultoras privadas. Por caso, el 2014 cerró con un aumento promedio del 28,2% para los departamentos de dos ambientes.
Desde el sector inmobiliario aseguran que alquilar una vivienda dejó de ser un buen negocio. La renta histórica (sobre el valor de la propiedad) se ubicaba en el 12% anual. Hoy alcanza apenas el 4%.
"Como el propietario tiene el departamento para tener una renta y no para tenerlo vacío, no se va a abusar", razona Arévalo.
La vivienda del encargado, un espacio común que no se puede alquilar
E n prácticamente la totalidad de los edificios de la Ciudad existe un departamento destinado a la vivienda del encargado. Este beneficio está protegido y por eso resulta prácticamente imposible convertirlo en objeto de renta para el consorcio.
En efecto, el departamento destinado al encargado figura como espacio común, una caracterización similar a los pasillos y terraza del edificio. Si quisiera cambiarse dicha nominación, habría que modificar los planos de todo el edificio, lo cual resulta muy costoso. Además, el consorcio no está habilitado para facturar y debería inscribirse en la AFIP para poder hacerlo. En todos los casos, si quisiera alquilarse o venderse dicho departamento, la decisión debe tomarse por unanimidad en asamblea de propietarios.
CECILIA DE LA TORRE "Hay propuestas disparatadas" Para la legisladora del PRO, integrante de la comisión de vivienda, los proyectos de la oposición son inviables.
La oposición apunta hacia la regulación del mercado de alquileres, ¿qué postura tiene el PRO al respecto? Posturas como las de Gustavo Vera, que plantean que aquellas personas que mantengan unidades ociosas por más de seis meses abonen hasta 1000% más de impuesto inmobiliario, son disparatadas. En primer término, porque el mercado no depende de una de las partes, sino de ambas. Actualmente la CABA posee más de 900 mil viviendas en alquiler, y no se alquilan por la inflación y por la incertidumbre económica que genera el año electoral y los vaivenes políticos de un gobierno que piensa en el corto plazo.
Respecto al proyecto de Muñoz de crear una oficina que regule los contratos, éste no apunta al verdadero objetivo, que es que los plazos de los alquileres se extiendan en el tiempo (de dos a tres años). Ese objetivo, con las condiciones económicas actuales, es imposible.
No sólo porque hay una enorme cantidad de personas que no cobran salario en blanco ni tienen avales que aseguren solvencia económica a futuro, sino que la inflación les termina devorando el salario y la capacidad de ahorro es inexistente.
Entonces, ¿qué medidas podrían tomarse para frenar los abusos sobre los inquilinos? No creo que haya abusos sobre los inquilinos. Al contrario, dada la caída del mercado inmobiliario, se produjo un derrumbe de la rentabilidad que sufrieron los propietarios en los últimos años. Se modificó la creencia dé que tener vivienda propia provee una rentabilidad interesante. Ya no es cierto. De hecho, en la Ciudad de Buenos Aires hay una sobreoferta de alquileres a disponibilidad que, compitiendo entre sí, mantienen costos que benefician a los futuros inquilinos. Por otra parte, dada la espiral inflacionaria, los sueldos de los inquilinos no pueden afrontar los aumentos esperados por los aumentos de los costos de los propietarios.
¿A qué organismo del Estado porteño puede dirigirse un inquilino cuando se le exige más de lo estipulado en los contratos de locación? Ante consultas o reclamos el organismo es la Dirección de Defensa del Consumidor. Usualmente interviene y asesora en casos donde el propietario exige indexar por contrato el valor del alquiler de su propiedad, hecho que está prohibido por la legislación vigente.
¿Cómo cree que podría frenarse el proceso de inquilinización vigente en la Ciudad? El proceso de inquilinización no es un fenómeno propio de la Argentina o la Ciudad de Buenos Aires. En Europa, sin ir más lejos, los países con mejor nivel de vida son aquellos en que la mayoría de sus habitantes alquilan una vivienda (Suiza encabeza la lista seguido por Alemania, Austria, Francia y Dinamarca). La ciudad de Buenos Aires ofrece garantías, préstamos y subsidios para alquilar propiedades y este año lanzará el programa "Alquilar se puede" que se instrumentará entre el IVC y el Banco Ciudad, que se suma a los programas "Primera casa BA" y "Mi casa BA" que ofrecen a largo plazo los créditos hipotecarios más bajos del país. Este nuevo sistema a implementar dará préstamos con tasa de 19,5% a devolver en 23 cuotas, subsidios de hasta el 60% del valor del alquiler y un sistema de ahorro previo para las personas que no tienen ingresos en blanco. También se lleva a cabo el programa Viviendas Cooperativas (Autogestión para la Vivienda Ley N° 341), donde se trabaja paso a paso con financiamiento por etapas de construcción.
GABRIELA ALEGRE “ La Ciudad carece de una política de vivienda social"
Para la jefa del bloque del Frente para la Victoria, hay que regular alquileres y promover el crédito hipotecario.
¿Es necesario regular los alquileres? Es fundamental, porque cerca de un millón de porteños accede a la vivienda mediante el alquiler. Esa enorme demanda produce que, en muchos casos, los inquilinos se vean obligados a aceptar condiciones y cláusulas abusivas. Por otra parte, existe otro grave problema en la Ciudad que es la cantidad de viviendas vacías, un 20% del total. Asimismo, se sabe que existen alrededor de 500 mil personas con déficit habitacional. El Estado no puede permanecer indiferente a esta situación. Por esta razón, desde el Frente para la Victoria presentamos un proyecto para establecer un impuesto a la vivienda ociosa o deshabitada con el objeto de promover que dichos inmuebles se vuelquen al mercado de alquileres, aumentando la oferta y bajando el costo de su alquiler.
Desde el PRO dicen que la Legislatura no tiene potestad porque hay una ley nacional...
El PRO no quiere tratar el tema por su clara inclinación a dejar todo en manos del mercado, rechazando cualquier intervención estatal por más necesaria que sea. La creación de un impuesto a la vivienda ociosa está especialmente incluido tanto en la Ley de Alquileres como en la Constitución de la Ciudad. No se avanza porque no se quiere avanzar. En cuanto a la supuesta falta de potestad de la Legislatura, hay que decir que el derecho a la vivienda es un derecho constitucional, reconocido por numerosas normas internacionales de protección de derechos humanos y también en la Constitución de la Ciudad. Lo que es nacional es la regulación del contrato de locación y el límite que tiene la Ciudad es esa regulación; es decir, la Ciudad no puede entrar en contradicción con la ley nacional, pero sí puede complementarla.
Desde el interbloque del FpV queremos trabajar en esta temática y hemos presentado varios proyectos. • ¿De qué manera podría aliviarse la situación de los inquilinos? Nuestra iniciativa propone, por ejemplo, fijar un tope de medio mes de alquiler para los honorarios de las inmobiliarias.
Actualmente el máximo es de 4% del valor del contrato.
También proponemos limitar el monto de depósito que se solicita a la firma del contrato; establecer que los propietarios sean quienes paguen las tasas, contribuciones e impuestos que recaen sobre el inmueble y las expensas extraordinarias o fondo de reserva; impedir que el propietario obligue al inquilino a contratar seguros a favor del locador; que se le exijan garantías inmobiliarias exduyentemente de inmuebles radicados en la Ciudad y promover un sistema de garantías bancarias como alternativa al de garantías inmobiliarias.
¿Por qué cree que hay cada vez más inquilinos y menos propietarios? La Ciudad no tiene una política de acceso al crédito hipotecario para vivienda social. Cuando se analiza la política crediticia para la compra de vivienda del Banco Ciudad, sólo el 12% del monto prestado fue destinado a vivienda social. A ello se suma que el Instituto de la Vivienda prácticamente ha paralizado el otorgamiento de créditos a particulares y cooperativas para la construcción o compra de viviendas. En definitiva, el Gobierno de la Ciudad no tiene una política para que aquellos que hoy alquilan puedan acceder a su vivienda.
Las viviendas construidas configuran una oferta inaccesible para jóvenes y familias.
En villas, hoteles y pensiones, los más desamparados
En los últimos años, además del proceso de inquilinización de la clase media, hubo un crecimiento exponencial de las villas porteñas. Se contabilizan 43, que albergan -según el gobierno porteño- unas 270 mil personas. Además, en paralelo, floreció un submercado inmobiliario de alquileres informales.
No hay números oficiales, pero los casos se cuentan de a miles y se cree que alrededor de un 30-40% de los habitantes alquila en las villas. Las condiciones son por demás abusivas. Por caso, en la Villa 31 de Retiro se llega a pagar más de 2 mil pesos por una habitación sin servicios. La situación se repite en el resto de los asentamientos. Según testimonios recogidos por Diario Z en el Barrio Papa Francisco, desalojado y demolido en agosto de 2013, la mayoría de los ocupantes eran inquilinos que pagaban entre 1500 y 2 mil pesos por piezas minúsculas en la Villa 20 de Villa Lugano.
La primera dificultad para los villeros a la hora de acceder al mercado formal es la marcada precariedad en la que subsisten. Según la Dirección General de Estadística y Censos, en Buenos Aires el 21% de los trabajadores está en la informalidad. Además, la tasa de desempleo es del 6,2%.
Entre la población de las villas, si bien el 70% tiene un trabajo, sólo el 8,7% es empleado formal, mientras el 10,3% es desempleado. En esas circunstancias, acceder a una garantía es una verdadera quimera.
La situación de los que alquilan habitaciones en inquilinatos, conventillos y hoteles-pensión también es complicada. Se trata de un universo cambiante, pero que contempla unas 115 mil personas, según el censo 2010. La Dirección de Estadísticas porteña dice que representan el 4,3% del total de viviendas. Allí hay familias que viven en forma continuada, pero en carácter de pasajeros en tránsito. "Es una situación terrible, porque ni siquiera cuentan con la protección de un contrato, pueden ser echados de un día para el otro y sin amparo de ninguna ley", explica Ricardo Botana, presidente de la Unión Argentina de Inquilinos.
Este artículo fue publicado en Diario Z en la edición impresa del 26/02/2015
