En lugar de promover el acceso a la vivienda o impulsar algún tipo de regulación al mercado inmobiliario, que es cada vez más abusivo con los inquilinos, Mauricio Macri relanzó el programa “Alquilar se puede”.
El Ejecutivo porteño acaba de relanzar el programa “Alquilar se puede”, que, según señala en su página web, está destinado “a aquellas personas que residan, estudien o trabajen en la Ciudad de Buenos Aires para que puedan alquilar una vivienda, con beneficios otorgados por el Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC) y el Banco Ciudad.
Anunciado por el propio jefe de Gobierno Mauricio Macri, el plan ofrece, entre otras cosas, garantías gratuitas subsidiadas por el IVC para alquileres de hasta 5000 pesos -una cifra bastante baja, dado el aumento creciente de los precios en este rubro- además de una ayuda a los que necesiten cubrir los costos iniciales mediante un crédito a tasa subsidiada otorgado por el Banco. Para los trabajadores con ingresos informales, según señalan en el portal del programa, “hay un sistema de ahorro previo de cuatro meses a través del cual el aplicante demuestra su capacidad y voluntad de pago”.
Estas medidas de tipo paliativas no apuntan a cubrir el gran problema habitacional de la ciudad y, menos aún, a regular el mercado inmobiliario, cada vez más abusivo con los inquilinos.
Tal como informó Diario Z en febrero, alquilar una vivienda en la ciudad puede llegar a ser una odisea. Requisitos abusivos, garantías imposibles, precios exorbitantes y cartelización del mercado inmobiliario son algunos de los escollos que los porteños padecen a la hora de alquilar un techo donde vivir. La ausencia de una ley que regule el mercado de alquileres deja a los inquilinos librados a su suerte.
Hasta no hace muchos años, para la clase media, alquilar un departamento en la Ciudad era un paso previo, casi obligado, en el camino a la compra de la vivienda propia. Pero esos tiempos quedaron atrás. Si hay una tendencia que –efectivamente– no pareciera tener techo, es la inquilinización de la Ciudad: hay cada vez más inquilinos y menos propietarios.
El porcentaje no para de crecer desde 2001: uno de cada tres porteños alquila. Según estadísticas oficiales, a pesar de haber atravesado un boom de la construcción (se sumaron más de 150 mil viviendas nuevas), la cantidad de inquilinos en la Ciudad pasó del 22,1% en 2001 a más del 33% en la actualidad. Pasado en limpio, significa que un millón de personas alquilan unas 370 mil viviendas.
¿Quiénes son, dónde y cómo viven? La Ciudad no lo sabe. La Dirección General de Estadística y Censos prepara para presentar en mayo un índice que incluirá el perfil de los inquilinos, según adelantaron a Diario Z fuentes de ese organismo. El legislador del Frente Popular y Progresista, Fernando Muñoz, detectó esta necesidad y lanzó una encuesta online que permite una aproximación a este universo. De la muestra de más de 600 casos se extrae que casi la mitad de los inquilinos tiene entre 26 y 35 años, y viven repartidos entre Caballito, Almagro, Balvanera y Palermo; para la mayoría el alquiler representa entre el 30 y el 40% de sus ingresos. Y el dato más alarmante: el 70% considera que no puede comprar una vivienda.
El gobierno reconoce que los porteños se alejan cada vez más de la posibilidad de ser propietarios. Según el índice elaborado por Estadísticas de la Ciudad presentado a principios de febrero, que mide el salario en relación con el valor nominal de un departamento de 70 m2, la brecha se amplió en 50 puntos porcentuales debido a la suba de los precios inmobiliarios y la ausencia de créditos hipotecarios.
El crecimiento de la masa de inquilinos y la imposibilidad, cada vez más profunda, de acceder a la vivienda propia son indicadores que están estrechamente conectados por la lógica. El que no puede comprar alquila. Y si comprar se hace cada vez más difícil, ¿qué pasa con los alquileres? Suben el precio y amplían requisitos.
La regulación del mercado de alquileres está sujeta a la ley nacional de locaciones, que fija cuatro cuestiones medulares: la duración del contrato (mínimo tres años), la obligación de un mes de depósito de garantía en favor del propietario, la presentación de una garantía y la imposibilidad de indexar (aumentar) los precios. Además, en la Ciudad rige la ley 2340, que creó el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios y que estipula un tope de comisión del 4,15%.
Más allá de la colegiatura inmobiliaria, en la Ciudad lo que impera es la ley de mercado, que deja a los inquilinos a merced de requisitos cada vez más abusivos.
La realidad indica que la duración promedio de los contratos es de dos años, a pesar de que la ley establece un mínimo de tres. En vez de un mes de depósito en caución como garantía por año de alquiler, se piden hasta tres y, en algunos casos, cuatro. Se pactan aumentos semestrales, sujetos a renegociaciones. Las inmobiliarias, en tanto, sobrepasan con creces el porcentaje de comisión. Y las garantías se restringen a propiedades radicadas en la Ciudad. “Las inmobiliarias eluden el cumplimiento de la ley, no dan recibos y armaron un gran mercado negro paralelo”, indica a Diario Z el legislador Fernando Muñoz, quien presentó diversas iniciativas para proteger al inquilino. “No hay control, no hay un espacio de negociación; el gobierno está ausente. Está la familia que busca un departamento de un lado y la corporación inmobiliaria del otro, que fija las condiciones”, agrega.
El círculo de desprotección se cierra con una paradoja: según la ley, quienes deben controlar a las inmobiliarias son… las mismas inmobiliarias. Y es más: si uno quisiera denunciar este tipo de abusos en el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios, debe pagar una tasa de 360 pesos. Como leyó: hay que pagar para denunciar.
Desde Defensa al Consumidor de la Ciudad aclararon que si bien las inmobiliarias pueden plantear su incompetencia, este organismo puede “tomar parte” en los conflictos con los inquilinos. “Siempre y cuando intervenga una inmobiliaria como proveedor, Defensa al Consumidor puede intervenir”, aseguran.
La ley ausente
Como dijimos, en la Ciudad rige la ley de mercado, que surfea sobre las expectativas económicas. En la Legislatura porteña se han presentado, desde 2008, numerosas iniciativas para intentar regular los alquileres. Todas chocaron con la postura del PRO, partidario de no intervenir. De ese modo, quedaron en el camino proyectos del Frente para la Victoria, de la Coalición Cívica, del ibarrismo y de Bien Público. La idea que sobrevuela es la necesidad de poner un coto a la especulación, identificar y gravar con impuestos a las viviendas ociosas (se calcula, informalmente, que son unas 120 mil), y crear un ámbito de regulación y solución entre inmobiliarias e inquilinos.
El último proyecto en danza fue presentado por Muñoz. Apunta a crear una Oficina de Atención a Inquilinos en el ámbito de la Defensoría del Pueblo. “Hoy el porteño no tiene adónde recurrir en caso de abusos”, asegura el legislador. La iniciativa está a tono con otras similares que se llevaron a cabo en La Plata y en Santa Fe, donde existe un ámbito de mediación.
Desde la Defensoría ven con buenos ojos el proyecto y aseguran que ya están trabajando sobre el tema. Al respecto, Nora Cataño, directora del Consejo de Mediación, Conciliación y Arbitraje, asegura que aún no está individualizada la temática de los inquilinos, pero que sería importante “investigar y sistematizar toda la información” para elaborar soluciones. “Es un tema complejo, donde entran en colisión el derecho a la vivienda, a la propiedad y las leyes regulatorias”, dice Cataño.
Según la encuesta del legislador, el 60% de los inquilinos alquila mediante inmobiliaria e identifica como principales escollos, además del precio, la comisión y la garantía. “La idea es que la comisión sea compartida entre inquilino y propietario, que los contratos sean de tres en vez de dos años y que el Estado sea el proveedor de la garantía”, explica Muñoz.
Este artículo fue publicado en Diario Z el 20/03/2015
